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一炮打響后 姚家蕩新片區能否讓城南再上一層樓?

來源:嘉論房產網  2019-12-17 16:50:24            

  昨天城南姚家蕩片區成功出讓一宗宅地,基本上土拍結果在預料之內。該地塊距離封頂熔斷只差一點點,在2019年至今出讓的宅地中,樓面價格可以排到第四。

  此前出地較多的國商區風頭無兩,連科技城北翼的兩塊地也甘拜下風。直到姚家蕩新地推出,才算打了個旗鼓相當。

  在一個相對穩定的周期內(土拍市場不大起大落),開發商拿地的態度和地塊的實際表現,能夠折射出開發商對地塊乃至區域發展的態度,這種態度,肯定是包含了無數的考量。

  從近兩三個月來的表現看,國商區的宅地明顯上升了一個臺階,而科技城北翼雖然同樣有不少經營動作在里面,但缺乏實質性利好的支撐,現階段只能在二流梯隊徘徊。姚家蕩新片區則一鳴驚人,還能略微壓過風頭正勁的國商區。

  新片區第一宗地能迎開門紅,主要還是城南姚家蕩底子好,名聲在外。嘉興幾大板塊中,城南無疑算一個高房價的板塊。年份新一點的商品房,價格都差不多要在兩萬左右。

  這里集結了市第一醫院、YINTAIPLACE、經開區行政審批服務中心等一眾公共、商業配套。沿城南路而起的高樓群宇,是一張靚麗的城市名片。

  但并不是說城南就是盡善盡美,實際上城南這個區域可以說有著先天的不足。

  廣義上的嘉興城南可以從梅灣街出了環城河開始算。不過由于嘉興版圖的不斷擴大,為了敘述方便,一般將中環南路以北稱作主城南,以南才算我們現在狹義概念里的城南。

  城南并不是從一張白紙開發而來,上個世紀的時候,城南其實是城鄉結合部(包括主城南的部分)。這里匯集了一批鄉鎮集體經濟的工業企業。從這個角度上說,城南的底子其實并不好。

  后來開始現代化城市建設,特別是城南路的二次改造,使得這個片區開始脫胎換骨。但由于是改造而來以及不同定位下的開發,讓城南在功能布局上多少有點混亂。比如在一片居民居住生活區里出現了一個創業園區。

  另外像大量的以低矮建筑為主的拆遷房小區排布,也消耗掉了城南太多的開發空間,并且使得城市界面難以連貫和調和。

  這里多一嘴,吐槽歸吐槽,嘉興市區最有價值的多層拆遷房,除了主城區一些年份較新的外,就屬城南和國商這邊的一些了。

  先天上的毛病,使得城南難以成為一個真正規劃完整、排布合理的板塊。加上幾條道路都是歪來扭去,分割而成的地塊也都不甚規則,實在一言難盡。但彼時的城南勝在區位優勢??拷鞒菂^,又是城市南部連接東西的咽喉要塞。

  城南真正發力還是從姚家蕩時代開始。

  姚家蕩如果從地圖上看去,正好是處在城南正中心的位置。

  其意圖也很明顯,以姚家蕩作為發力點,讓城市向南!

  城南是一個縱深比較長的板塊。南北最長要4公里多,東西最短則只有2公里多。這樣的一個格局,注定它只能由北向南循序發展。

  由北向南怎么發展?先搞個湖吧。一個以姚家蕩為核心的城南次時代躍然紙上。姚家蕩1.0時代,正是城南春風得意的時候。我們前面說的,城南高房價的地方正是圍繞在姚家蕩周邊。

  姚家蕩周邊先后誕生過幾塊熔斷地王。像香港興業畔月灣、佳源城南印象等。真叫是這兩年出地少,不然要出一塊爆一塊。但開發節奏緩,使得以姚家蕩為核心的片區至今未能成型。我們觀察姚家蕩周邊的開發,北側基本填滿了,除了公安局大廈沒有投入使用。而西側和東側都是閑置狀態(西側暫時利用為公園綠地)。

  城南這步棋走的很穩,并沒有急于榨取姚家蕩的果實??v觀全局,城南只開發了一半左右,往南的這一半毫無根基,是一張白紙。雖然前期可以借勢姚家蕩,但后效如何,很難預估,畢竟這里已經到城市的很南面。

  需要做更多準備。

  于是姚家蕩新片區的規劃產生了,包含目前姚家蕩周邊未開發地塊以及長水路以南的廣闊腹地。

  關于新片區的規劃,可參看此文(《姚家蕩新規劃驚鴻一瞥 大量住宅規劃曝光 未來社區長這樣!》)

  從規劃來看,姚家蕩新片區規劃范圍5.63 平方公里(深化階段根據需要擴展為7.3平方公里),定位于生態宜居、功能復合、具有現代江南水鄉特色副中心核心,規劃形成“一水脈兩軸三點五星”的規劃結構。

  其中以姚家蕩往南延伸形成的船槳公園將是這個新片區開發的核心。至此新片區的規劃和構思都已經清晰了。

  而多條道路的開通或修建,也為這個板塊的開發提供了基礎。槜李路打通,新片區南部將和國商區的金融板塊形成聯系,并將繼續往西和西南板塊打通,在未來可成為勾連城市南部的交通干道。再往南三環南路已經通行,且途徑路段為快速路??v向上,創新路到槜李路段已投入使用,城南路將一路往南跨越南郊河,打開往南不同的死局。

  嘉興城市板塊規劃和開發做的最好的是南湖新區,也因此南湖新區是嘉興房價最高的板塊。

  城南房價能比肩南湖新區,多少還是有點虛的。南湖新區有著高度集中的行政資源,景觀資源的排布也更為合理,南湖區CBD也基本上快完成,唯一的敗筆可能是中港城這個大爛逼(目前由萬達廣場代替綜合商業功能)。

  南湖新區是從一張白紙經歷十多年的建設才成型,其間花費的人力物力無數,這是其優勢。城南能否真正比肩南湖新區,還看姚家蕩新片區給不給力。

  目前幾個新區中,國商土地最多、細分板塊也多,在開發的可形成金融板塊、萬達板塊、高鐵板塊三大勢力。其中高鐵板塊持有高鐵新城開發這一利器,集合天時地利??萍汲悄媳眱梢砟弦韮炗诒币?,但目前沒有大手筆規劃出爐,次一級。秀湖板塊規劃合理,但已經到了開發尾聲,忽略不計。

  姚家蕩新片區能否在一眾新區中脫穎而出,光靠宜居定位似乎尤嫌不足。關鍵在于能否吸引一批優質的公共配套、城市配套。尤其在教育資源、文體資源方面,經開顯然還需加把力。

  藍圖已掀,未來已在路上。


 

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