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從成交量看樓市巨變!在這些城市請你慎重買房產

來源:地產情報站  2019-12-30 13:49:50            
一線走慢牛,三線走熊市隨著調控的持續,全國各地樓市新房成交量冷暖不一,分化非常嚴重。

  隨著"房住不炒"深入人心,全國樓市供需、成交量大變。一千個讀者眼里有一千個哈姆雷特,一千個買房人心中也有一千種買房思路,不同城市的置業選擇大不相同,一二三四線到底該如何置業呢?這次站長將詳細盤點全國樓市供需和交易情況,從數據中可以看出未來市場發展的端倪。

  一線走慢牛,三線走熊市隨著調控的持續,全國各地樓市新房成交量冷暖不一,分化非常嚴重。但二手房成交量倒是驚人的一致。自己下手之前,可以先了解一下大眾如何買房,心里可以先有個底。

  2019年11月全國城市新建住宅成交變化從上面的數據可以看出,藍色的一線城市曲線走高明顯。2018年1月至2019年11月,一線城市樓市成交量雖然有高有低,其中在2-3月春節后成交明顯遞增,小陽春效應非常明顯。強者恒強,很多不差錢的購房者過完年就直接去一線置業了。

  比如站長的朋友小陳,他2018年初就想置業,眼看房子經常降價,就一直沒出手。在大北京來來回回看了一年房,后來春節在親戚的盤問下實在是hold不住,當時喝了2瓶酒就直接敲定了年后買房的事。酒醒之后,小陳沒有改變主意,七湊八湊地付了首付,買了個50平的小房,總算在北京6環置業了。

  雖然一線成交有高有低,但從2年期整體看,是在走慢牛,穩得一比,增值潛力明顯跑贏了銀行利息和通貨膨脹。

  三、四線則剛好相反,從深灰色曲線可以看出,成交量最高是在2019年10月,然后又開始回落。長期看,成交量在逐漸減少。因為廣大三、四線城市盡管政策環境較為寬松,但小城市發展前景堪憂,經濟實力不足,加之棚改接近尾聲,下半年項目去化有所下降,成交量逐漸減少。

  從具體城市看,2019年前11個月成交量排名靠前的以中西部城市居多,重慶、武漢、長沙位列前3位。主要因為這些城市虹吸效應顯著,大量人口涌入,置業者源源不斷。而北京、清遠的樓市成交量也有大幅增長,較2018年同期增幅都超過了30%,市場熱度不錯。

  二線城市中,沈陽、昆明等省會城市的成交表現相對搶眼,而合肥、西安等城市二季度過后市場熱度明顯下降。

  但也有人不隨波逐流,我們后臺就有站友留言表示,自己存款10萬元就在西安置業了。無論如何,恭喜他上車。

  其實買房主要的困難不是錢,而是觀念的問題。有的人眼看市面上買房的人少,價格走低,便定了決心,軟磨硬泡,做親朋好友的思想工作,甚至把遠在千里之外的遠房親戚都纏上了。雖然為此欠下親戚和銀行不少錢,但至少有房了。

  全國二手房,成交量上漲從數據上看,全國二手房成交量從2018年3月開始逐漸增加,整體市場在3、4月迎來年內小高峰,后體量保持微降趨勢。成交量最多的時候是在2019年4月。

  具體城市方面,一線城市北京、上海、廣州、深圳,成交量同比分別上漲19%。二線城市合肥、重慶、鄭州、南京、杭州、青島、成都、廈門、蘇州、武漢、天津的二手房成交量同比上漲4%。

  戶型有分化,一線愛小房從2019年普通住宅各戶型成交占比分布可以看出,一線城市120平方米以下產品需求旺盛。特別是70平米以下的房子,相較2018年成交量同比增加了17.59%。因為一線城市房價高,小戶型更實用,更受大眾青睞。

  2019年隨著改善性購房需求持續釋放,二、三、四線城市100-120平米產品成交量大幅增加,其中100-120平方米成交占比升至45%,且同比增長最快。而120平方米以上各面積段成交則有不同程度的回落。因為二、三、四線城市均價較低,很多交易又屬于改善性需求,所以更青睞大房子。

  需要指出的是,上圖中的樣本城市統計的是別墅項目各戶型整體成交情況,比如聯排別墅、疊加別墅、經濟型別墅。

  從數據可以看出,相較2018年,一線城市聯排別墅、疊加別墅成交量有所增加,聯排經濟型別墅仍舊是別墅市場置業首選,獨棟別墅成交量所有下滑。二、三、四線城市,疊加產品成交量持續增加。

  再來看看下圖,顯示的是2019年11月1000萬元以上的成交套數:

  從總價1000萬以上豪宅TOP20榜單來看,七成以上豪宅成交集中在北京、上海、廣州、深圳和杭州。上海買豪宅的數量增長最多,達到11%。,以7831套再奪成交量榜首。

  溫州、西安豪宅市場成交量也大量增加,成交量同比增加超過50%。南京、福州、重慶、??诘鹊匦》禍?,成交量同比跌幅在三成左右。而三亞、天津顯著下滑,成交量同比大幅減少。

  2019年11月3000萬以上成交套數3000萬頂級豪宅市場,成交量也在拔尖的城市,上海、北京成交量遙遙領先。其中上海以807套再次成為榜首,北京成交612套緊隨其后。

  2019年11月單價10萬每平米成交套數最扎心的在后面,均價10萬/平方米以上的豪宅,整體成交量同比大漲60%,比剛需房成交增長數量多得多。上海依然高居榜首,成交量高達2768套。深圳購買力爆強,成交量升至1507套,同比狂增113%。而北京、杭州同比漲幅與2018年相比超過90%。最不可思議的是,現在連三四線城市惠州也加入了10萬/平方米以上豪宅榜單,讓站長也大吃一驚。

  從總體看,豪宅市場成交主力仍在一線城市。預計2020年千萬級以上豪宅成交量以穩為主,寧波、蘇州的豪宅成交量還有增長的空間。像珠海、東莞受大灣區利好輻射的三、四線豪宅市場也有增長潛力。

  庫存有增長,局地風險高雖然頂豪市場成交量大增,但全國眾多地區庫存依然很多。截至2019年11月末,CRIC監測的59個重點城市庫存量達到了32994萬平方米,較2018年末上升了6%。

  其中一、二線城市庫存分別較2018小幅上漲3%和5%;三、四線樓市整體庫存相比2018年末上升了9%,部分地區有一定風險。需要注意的是,麗水、梅州、揭陽、大連、廈門、江門、汕頭、煙臺、連江、衢州等城市消化周期在兩年以上,即使供應不再放量,以目前低迷的成交走勢來看,中長期去化仍面臨著不小的庫存壓力。在這些城市的站友請注意,剛需自住沒什么,投資置業務必謹慎。

  供應量下滑,冰火兩重天總體看,2019年全國105個重點城市前11個月新增商品房供應面積,相較2018年同期減少了5%。其中一線城市整體供應同比減少7%,這主要是受到廣州供應大幅縮量的影響;二線城市商品房供應面積同比減少2%;三四線城市受到市場加速轉冷等多方面因素影響,供應量下滑現象普遍,同比2018年減少了7%。

  雖然整體商品房供應減少,但對一線城市來說,根本不是事兒。畢竟一線城市購買力強悍,11月成交量不降反升。

  從具體城市看,昆明、青島、西寧等供應情況相較上年顯著改善。重慶1-11月供應量2185萬平方米,商品房供應面積同比2018年減少18%。供應增長最為顯著的城市是青島和昆明,前11個月供應量相較2018年同期分別增長28%、26%。

  結論房地產作為中國經濟的穩定錨,"穩"字大概率會繼續成為2020年的樓市主基調。隨著"一城一策""精準調控"的實施,商品住宅在成交量上不會出現全國性的大起大落,但分化會更加明顯。

  一線城市利好不斷,廣州松綁限購,上海自貿區臨港新片區建設提速,深圳中國特色社會主義先行示范區構想獲批,北京教育資源、薪資遙遙領先,加上廣大的剛需,一線繼續走慢牛是大概率事件。

  二線城市為了未來發展,紛紛加入搶人大戰。人才新政持續發力,政策力度大的,產業配套好的,經濟增速快的城市有望進一步獲得優勢。

  三、四線城市因為棚改紅利大部分已過,需求減少,庫存高企,分化發展在所難免。

  具體到買房置業,站長建議剛需不用隨大流,二手小房置業即可上車。投資而言,一線好地段的小房子,二、三線好地段的大房子,都有很大的增值潛力。

 

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