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融資渠道收緊救急加救命: 2020房企繼續折價上市

來源:中房報  2019-12-31 15:55:06            
歲月艱難,上市成為“救命稻草”。2019從年頭到年尾,中小房企赴港上市一個接一個,它們都沒有選擇,因為內地融資渠道層層縮緊。

  歲月艱難,上市成為“救命稻草”。2019從年頭到年尾,中小房企赴港上市一個接一個,它們都沒有選擇,因為內地融資渠道層層縮緊。

  12月份,先后傳來景業名邦、時代鄰里、保利物業成功登陸港交所的消息,為2019年房企赴港上市潮收尾。據記者統計,2019年登陸港交所的房企有德信中國、銀城控股、中梁控股、中國天保、新力控股、景業名邦6家,這一數字與2018年持平。

  2019年還有包括保利物業和時代鄰里在內的8家房企,分拆物業公司在港交所掛牌。此外,港龍地產、大唐地產、三巽集團等上市申請處于“審核中”,奧山控股、海倫堡、萬創國際等一眾房企尚處于排隊中。

  事實上,赴港上市窗口期早已過去,當下上市環境并不樂觀,內房股不得不通過“折價”吸引投資者,打通上市融資平臺仍是眾多中小房企的最大目標。

  “2020年中小房企赴港上市潮還將繼續?!眳R生國際融資總裁、協縱策略管理集團前創始人黃立沖對中國房地產報記者表示,2020年的海外融資環境并不會改善,港交所新股發行及發債市場環境甚至還可能進一步惡化。

  折價賤賣股價萎靡??實際融資大打折扣??2018年,中小房企在香港曾有過一波上市高潮,彼時,正榮地產、美的置業、弘陽地產、大發地產等紛紛登陸港交所。

  2019年也是一個赴港IPO大年,但這些新的闖關者卻有著截然不同的命運。

  12月5日,成立僅6年、營業收入僅13.39億元的景業名邦集團在港交所成功掛牌上市。景業名邦此次IPO發售新股達到4億股,其中國際發售3.6億股,香港發售4000萬股,每股發售價3.16港元。首日開盤后,景業名邦高開上漲4.43%,但此后一度下跌至3.15港元每股,截至當日收盤報收3.23港元每股??偰假Y12.64億港元,所募資金凈額將主要用于騰沖高黎貢小鎮以及肇慶、清遠與株洲等地的相關項目開發。

  與大多數中小房企IPO耗時1~3年長周期不同的是,這家小房企從遞交上市申請到登陸資本市場,間隔僅5個月有余。從業績表現看,景業名邦并無突出之處,但這家小房企的創始人陳思銘,系雅居樂集團副主席陳卓賢長子。有分析稱,景業名邦的擴張與雅居樂息息相關,不僅集團初步資金由其家庭資源提供,景業名邦的多名高管也曾在雅居樂任職。

  12月份,還有兩家房企分拆物業公司登陸港交所。12月19日,時代鄰里(母公司為時代中國)與保利物業(母公司保利發展)同一日敲鐘。盡管港股市場近年來對物業企業頗為青睞,但目前對其態度也回歸理性。上市首日,背靠央企的保利物業開盤價報43.8港元/股,比招股價漲24.79%,收市報每股45.35港元,市值達242億港元;而時代鄰里開盤即出現破發,報收4.88港元/股,較發行價5.15港元下跌5.24%,市值44.34億港元。

  一位香港投行分析師表示,內房企想要通過港交所上市審批,其實并不難,難的是面對上市首日股價破發、估值低、股價大跳水等,如何贏得投資者信心。而事實是,港股投資者向來都對內地中小房企很謹慎。這令其上市后的實際融資能力大打折扣。

  記者統計發現,今年成功上市的6家內房股以及8家房企分拆物業公司大都融資總額較低、以較低招股價發行。如銀城國際、中國天保集團集資凈額僅分別為7.7億港元、4.172億港元。2019年6家新上市房企平均募資凈額14.12億港元,較2018年18.79億港元平均值有所降低。

  德信中國等4家房企、3家物業公司每股發行價都不足3元,其中天保集團為每股2.5港元,和泓服務僅為每股1.28港元。德信中國、新力控股在上市首日就跌破發行價;天保集團由于香港公開發售項初步可供認購額度為1585萬股,剩余認購不足的415萬股被重新分配至國際發售。

  上市之后,這些內房股的股價依舊低迷。記者統計發現,中梁控股上市價格5.55港元/股,上市當日即盤中破發,后股價走勢一度低至4.685港元/股,近期股價有所回升,12月26日股價收于6.15港元/股,僅較發行價上漲不足10%。銀城國際發行價為2.38港元/股,同樣經歷了首發盤中破發及認購不足情況,12月26日公司股價收于2.34港元/股,仍處于破發狀態。而中國天保、新力控股、景業名邦目前的股價依舊接近發行價。

  房企分拆物業公司的股價出現分化,并非全部被資本市場認可。銀城國際關聯物管公司銀城生活服務11月6日在港交所上市,獲382.88倍超額認購。但此后股價一路走低。銀城生活服務12月26日收盤價1.6港元/股,較上市首日的2.18港元/股,下跌了26%;鑫苑物業服務12月26日收盤價1.47港元/股,較上市首日的2.08港元/股,下跌29%;濱江服務股價微降;藍光嘉寶、奧園健康生活的股價漲幅則均在30%以上。

  2020上市潮將繼續??融資救急難救命??上市之后的再融資能力,才是內房企蜂擁上市的最終目的。在內地融資渠道收緊之下,房企紛紛借助海外發債來彌補資金缺口。

  據相關機構統計,1~11月,房企海外債券發行規模為4603.4億元,同比增長33.6%,較去年全年增長21.8%;海外債券融資成本為8.33%,較去年同期上升0.94個百分點。

  12月以來,房企海外融資計劃密集發布,融信中國、華潤置地、力高集團、佳源國際等多家房企公布的融資計劃金額已超過20億美元。除華潤置地外,房企融資成本普遍較高。

  今年2月份上市的德信中國,上市首日募資規模僅13.73億港元,對其高負債及擴展需求而言,這顯然不夠。上市不久,德信中國即迫不及待發行美元債。11月18日,德信中國公告表示,發行于2021年到期的1億美元額外優先票據,該筆債券將與其8月發行的2億美元優先票據合并成一單,發行利率為12.875%。

  成功打開海外再融資渠道的還有中梁控股。上市半年后,9月20日,中梁控股集團公告表示,公司及附屬公司擔保人擬發行3億美元優先票據,票據年利率為11.5%。雖然美元票據的利率高低會受到企業自身資質、市場環境甚至于政策條件等多方面因素影響,但中梁控股、德信中國所發美元債利率仍明顯高過同行。

  而2018年,成功登陸港交所的正榮地產、弘陽地產、美的置業、大發地產、恒達集團、萬城控股6家房企,有3家于2019年發行了美元債,其融資利率高低不一,正榮地產上市后的首筆美元債(2019年1月發行)利率僅8.6%,大發地產上市后的首筆美元債利率則高達13.5%。截至目前,恒達集團、美的置業、萬城控股仍未進行海外發債。

  在黃立沖看來,目前環境下,中小房企上市融資對其背負的巨大債務而言不過是杯水車薪,對改善公司財務狀況并無實質性影響。

  歷時逾兩年,終于在2017年底借殼上市的福晟國際,其資金困境并未因此解套。近日市場消息顯示,福晟集團、協信控股集團相繼把自己的項目擺上貨架尋求買家,接盤企業分別是世茂房地產和陽光城。此前協信地產一直在謀求上市,卻均以失敗告終。

  有房企人士稱,房企活不下去的根本原因往往是其過去采取過度激進的舉債策略,杠桿過高,加上生存環境越來越惡劣,資金鏈終于不堪重負。若能上市,則安全度相對會大很多。這樣的邏輯下,2020年中小房企赴港IPO熱潮仍會持續。

  “雖然現在美元債被限定僅用于借新還舊,但由于整體存量債規模較大,明年美元債仍會是房企發債的主力?!笨硕鹱C券研究院分析組組長孫楊表示。

  “從大環境看,2020年中國經濟將進入更富挑戰的變化和動蕩期,在這個時間段,全球經濟環境可能有一些急速的變化,疊加國際摩擦等影響,導致海外發債市場難度增加;同時,海外市場對于內房企發債償還風險的隱憂也在不斷累積,投資者對于內地中小房企新股和債券的認購意欲不斷減弱?!秉S立沖認為,2020年無論是赴港IPO還是海外發債,難度都不會比2019年低。

  “2020年第一季度將會出現更多民營房地產公司違約、暴雷、被大房企或國有房企接管的現象。即便2020年第二季度政策貨幣端有所放松,也僅是對大房企融資有利,民營房企依然是運氣不佳?!秉S立沖認為。

 

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