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2020年樓市預測:穩定之下 分化加劇

來源:經濟日報-中國經濟網  2019-12-31 16:09:39            
2020年房地產重點依然體現在落實房住不炒,保持樓市穩定。

  日前,從2019年底的中央經濟會議和全國住房和城鄉建設工作會議傳遞出的信號來看,2020年房地產重點依然體現在落實房住不炒,保持樓市穩定,發展租賃體系等幾個方面。因此,2020年樓市的健康平穩發展,安居宜居的住房目標不會改變,房地產市場將呈現平穩運行的態勢。預計房地產調控總體保持從嚴,因城施策的方式會多樣化,房地產金融側收緊將常態化。在整體穩定之下,各類分化將在以下幾方面持續體現:

  調控分化 房價成為調控松緊的“刻度尺”

  從2020年的趨勢來看,由于調控政策并不會采取“一刀切”手段,因城施策依然是調控政策的前置性條件,因此,總體來看,2020年二手房市場整體波動性將繼續減小,春節前量價難有大起色,“小陽春”依然有望出現在各類城市,一線城市房價下行的空間較小,而不少二三線城市房價下探的空間依然存大。

  值得關注的是,城市一二手成交量變化并非當前調控的主要“標尺”,房價才是判斷調控未來松緊度的“刻度尺”,換言之判斷一個城市可否放松的標準是房價下行壓力。因此,一線城市和熱點二線城市的政策放松難度普遍較大,但更多三四線城市將由前期的房價上漲向下行壓力增大轉化,另外三四線城市的落戶及人才政策的吸引力普遍不及新一線,在供應量持續但需求不斷減少的背景下,三四線及以下城市放松的概率會有所提升。值得關注的是,三四線調控放松的節奏會較為平緩,更多放松或在二季度以后逐步在市場體現出來。

  分化之下 金融政策難言寬松

  無論是從年中中共中央政治局會議要求來看,還是年底中央經濟工作會議的指示來看,堅持房住不炒,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段的目標非常明確,2020年不會放松對房企融資的定向嚴監管,房地產融資的寬松化很難實現,房企融資難預計依然會保持延續。值得關注的是,2020年房企“借新還舊”的現象的確普遍存在,一方面是由于2020年房企整體短期償債將依然保持高壓,導致房企不得不通過“借新”的方式來緩解壓力,另一方面由于融資難度增大,2020年融資成本的高企亦將持續。

  值得關注的是,由于部分房企追求前期過度追求規?;?,導致前期負債水平過高,在融資從嚴的大背景下,這類企業的風險度也在不斷提升。2020年降低負債水平,降低財務風險顯得較為重要,通過項目轉讓,項目合作的方式來減輕負債或成為市場常態。

  城市分化 房企持續回歸一二線

  2019年房企拿地總面積下跌預示著2020年土地市場也難言樂觀。同時棚改在2019年提前完成直接表現為三四線以下城市2020年需求側將出現一定比例下滑,同步拉動此類城市的土地降溫不斷呈現。

  房企回歸一二線的重要原因在于需求側出現的變化,一方面是棚改結束,三四線以及下城市未來購房需求總量會出現較為明顯的下降,過于激進在三四線拿地未來的風險性會不斷提升;另一方面,從目前二線城市的搶人政策來看,對于人才的吸引力遠大于三四線城市,未來三四線城市新增居住人口的增長也會顯明弱于二線城市,同步導致房企逐步退出三四線城市。

  房地產開發行業的快速發展在過去二十年,逐步滿足了人們對居住空間和質量提升的需求,而后房地產的增量市場規模逐步減少也是于購房需求增速相匹配。后續房地產拿地面積下降的趨勢不會變,但并不代表房地產開發行業將快速萎縮,一方面商品房開發量減是逐步緩慢的,而非斷崖式下跌;另一方面各大城市舊城改造依然會給房企帶來很多新機遇。

  房企分化 產品力成為競爭關鍵砝碼

  從以往房企的競爭來看,多聚焦于規?;?,這也導致了部分房企過于樂觀而盲目擴張。部分大型品牌房企通過規?;拇_也形成了一定優勢,例如融資成本相對較低、融資難度相對較低、融資方式的多樣化等等,并且由于有品牌以及大量土儲做為保障,抗風險能力也會相對較高。

  2020年商品房銷售規模開始減緩的態勢已經形成,預計2020年行業整體集中度提升的速度將會逐步放緩,龍頭房企的銷售規模增長繼續趨緩,而中小房企的分化仍將持續,受融資困難、調控持續、部分城市轉向買房市場等因素影響,淘汰率將不斷提升。

  從全國住房和城鄉建設工作會議確定的2020年重點目標來看,著力提升城市品質和人居環境質量是重要一項,這也預示著對房企開發品質的監控力度會同步加強,在2019年不同城市的新建住宅質量問題不斷引起廣泛關注的情況下,2020年房企之間的競爭不會只圍繞于規模本身,房地產后調控時代精準把脈購房者的需求,才是重中之重,產品力將成為房企間競爭的關鍵砝碼。

  走進二十年代 用戶需求也將不斷變化

  2018-2019年用戶二手房戶型偏好情況

  除了對于居住品質的提升要求外,隨著大量95后00后不斷進入社會,用戶對于居住的要求也在不斷改變,一方面接受租房的人群比例占比不斷增加,另一方面用戶對戶型的偏好也將不斷發展改變。從2018年以來,全國用戶二手房戶型偏好已經開始緩慢變化。從安居客線上用戶二手房的找房偏好來看,1居室和2居室偏好人群占比縮小,偏好3居室人群占比逐步上升,整體來看,2居室和3居室為全國用戶主要關注戶型。隨著房地產市場的穩定發展,生育政策的不斷放開,2020年預計3居室首改需求將會繼續穩步上升。(本文作者:58安居客房產研究院分院院長張波)

 

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