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2019年嘉興宅地出讓金逼近200億 創歷史新高!多板塊樓面價抬升

來源:嘉論房產網  2019-12-31 17:15:54            

  2019年即將結束,一起回顧一下嘉興市本級2019年的土拍情況。

  2019年嘉興市本級共掛牌出讓涉宅用地28宗,總出讓土地面積140萬方,其中成功出讓27宗,流拍1宗,成交土地面積132.4萬方,總成交金額196.8億元,總建筑體量269萬方。

  在出讓宗數上,2019年比2018年少出讓了2宗宅地;在宅地成交面積上,2019年比2018年減少了5.8%;在土地出讓金上,2019年比2018年增長了8.4%。這也反映了2019年的地價,總體來的要比2018年要貴。

  對比歷年涉宅用地出讓,2019年在土地出讓金上創下了歷年新高。而涉宅用地成交面積方面,2017年、2018年和2019年基本相當,已連續三年在140萬方附近徘徊。

  從成交樓面價看,2019年嘉興市本級成交樓面價最高的地塊為新希望科技城地塊和香港興業南湖新區地塊,成交樓面價均為10033元/㎡(熔斷價)。如果算上競配建的話,那么新希望科技城地塊是實際樓面價第一。

  全年共有9宗宅地成交樓面價在9000元/㎡以上,達到熔斷價的共有3宗。這9宗宅地中,有4宗來自國際商務區、2宗來自科技城、1宗來自南湖新區、1宗來自城南、1宗來自秀湖??梢?,目前嘉興市區能誕生高樓面價地塊的區域主要集中在國際商務區、科技城、城南等城市南部、東部板塊。

  開發商拿地數量上,全年拿地2宗及以上的有,萬科2宗,南投置業2宗,碧桂園2宗,交投2宗,龍湖2宗,榮安2宗,新希望2宗。

  從土地出讓金上看,單宗土地,有4宗宅地出讓金達10億元以上。土地出讓金排名前十的地塊,總出讓金達到108.9億元,占到全年土地出讓金的一半以上。

  從出讓時間上看,上半年共出讓9宗,下半年共出讓19宗,出地主要集中在下半年。其中四季度共成功出讓宅地12宗,為全年宅地供應最多的一個季度;二季度和三季度共成功出讓宅地6宗;一季度僅成功出讓宅地3宗。

  從月度供應上看,10月共成功出讓宅地7宗,為全年宅地供應量最大的一個月份。

  從溢價率看,土地溢價最高的地塊為正黃城東地塊,溢價率達到54.9%,溢價率次高的地塊為新希望主城地塊,溢價率53.8%。全年土地溢價超過20%的宅地有11宗,溢價超過30%的宅地有4宗,溢價超過50%的有2宗。

  另外有8宗宅地以底價成交,其中有半數來自鄉鎮。近底價成交(溢價率不足1%)的地塊有2宗。

  從出讓區域上看,城區共出讓宅地21宗,出讓土地面積105.7萬方,出讓金177億元;鄉鎮共出讓宅地7宗(1宗流拍),出讓土地面積34.3萬方(實際出讓26.6萬方),出讓金19.8億元。

  其中南湖區共出讓土地12宗,出讓土地面積63.8萬方,出讓金85.9億元。

  秀洲區共出讓土地6宗(流拍1宗),出讓土地面積28.5萬方(成交土地面積20.9萬方),出讓金28.4億元。

  經開區共出讓土地10宗,出讓土地面積47.7萬方,出讓金82.5億元。

  南湖和經開成為宅地供應的主力,秀洲已經開始掉隊。

  從市區板塊出讓情況看,國際商務區以6宗的出讓量位居市區各板塊之首,成交土地面積31.5萬方,出讓金57.7億元;科技城以4宗的出讓量位居第二,成交土地面積23.2萬方,成交金額36.7億元;南湖新區以2宗的出讓量位居第三,成交土地面積13.2萬方,成交金額21.5億元;秀湖板塊以2宗的出讓量位居第四,成交土地面積12.3萬方,成交金額21.1億元;主城以3宗的出讓量位居第五,成交土地面積9.3萬方,成交金額15.3億元。

  總結2019年的宅地出讓特征有以下幾點。

  一年中宅地行情差異大。2019年的宅地市場,以香港興業熔斷+競配建豪取南湖新區宅地開場,為全年的土拍開了一個好頭,也扭轉了2018年下半年以來宅地市場冷淡的情況。這種勢頭保持到了5月,幾宗集中出讓的宅地均取得了高樓面價成交的成果。然而時間來到下半年。王店宅地的流拍,給土地市場當頭一棒,隨后出讓的鄉鎮宅地和中環北宅地均以底價成交。期間只有萬科拿到的國商區宅地和長春新星宇拿到的科技城宅地遭到了竟逐。而時間來到四季度,市場又發生變化,幾宗國商區的宅地相繼出欄,引起了良好的市場反響,以國商區宅地為主力軍的宅地出讓一掃此前的頹勢。不過當到了年末后,除了城南姚家蕩宅地外,其余宅地均以底價或低溢價成交,土地市場的熱度有明顯下降。

  板塊宅地成交差異大。2019年土拍的第一明星板塊非國際商務區莫屬。雖然全年僅有的兩宗熔斷地并不在國商區,但國商區的整體表現實在太過亮眼,特別是10月集中出讓的國商區宅地,齊齊把樓面價坐穩到9000元/㎡以上,達到了一個前所未有的高度。這其中,高鐵新城板塊也開始嶄露頭角。而以往主流板塊的科技城、城南、秀湖等依然地價穩定。同樣作為板塊新星的科技城北翼則反響平平。鄉鎮宅地市場基本啞火的多,除了余新有高鐵板塊作為地價支撐。

  拿地開發商多為深耕型。在2019年拿地的房企中,香港興業、蘇嘉、新希望、世合、交投、吉翔置地、萬科、卓越、金地、榮安、佳源、奧山等均為在嘉興有過開發經歷或正有項目在開發,其中不乏已經在嘉興有多個項目開發的深耕型房企,典型的有香港興業、蘇嘉、萬科、佳源等。而像榮安以2宗宅地重返嘉興市場,新希望連拿2塊宅地,均可視為意欲深耕的舉動。

  相對來說,2019年新進開發商在數量上有所減少,首入嘉興市本級的房企有景瑞地產、龍湖、招商、長春新星宇、正黃。


 

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